کیمیا

بسمه تعالی

سلام

سوال:

سرقفلی چیست؟ و تفاوت آن با حق کسب و پیشه چیست؟

پاسخ:

سرقفلی یا حق کسب و پیشه حقی است که قانون­گذار برای مستأجران اماکن تجاری در نظر گرفته؛ اما چرا مستأجران اماکن تجاری باید از این حمایت برخوردار باشند؟

فرض کنید شما یک مغازه‌ی متروکه را از مالک اجاره می‌کنید و  با تلاش فراوان شهرت مغازه‌تان را افزایش می‌دهید و مشتریان زیادی پیدا می‌کنید. حال اگر مالک بعد از اتمام مدت قرارداد، شما را از مغازه بیرون کند، در واقع از شهرت و اعتباری که شما برای آن مغازه و کسب و کارتان جمع کرده‌اید رایگان به نفع خود استفاده می‌کند؛ حال آنکه شما مجبورید به مغازه‌ی دیگری بروید و از نو شروع کنید.

پس قانون‌گذار به این فکر افتاده است که این ارزش افزوده‌ی پنهان برای اماکن تجاری را در نظر بگیرد و از حق مستاجران اماکن تجاری در مقابل مالکان دفاع کند. همین‌جا مشخص می‌شود که چرا حق کسب و پیشه یا تجارت تنها برای اماکن تجاری تعریف می‌شود، زیرا به ارزش اماکن مسکونی به واسطه‌ی زندگی کردن افراد داخل آن، افزوده نمی‌شود.

حق کسب و پیشه یا تجارت به چه معنی است؟

حق کسب و پیشه یا تجارت به این معنی است که مالک نمی‌تواند پس از پایان یافتن مدت قرارداد مستأجر را مجبور به تخلیه‌ی مکان تجاری کند، بلکه قرارداد به صورت خودکار تمدید می‌شود. در واقع مستأجر تا هر زمان که بخواهد می‌تواند ملک را در اجاره‌ی خود نگه دارد و اگر مالک بخواهد قرارداد را به اتمام برساند، باید مبلغی تحت عنوان حق کسب و پیشه یا تجارت به مستأجر بپردازد. این مبلغ در واقع ارزش اعتبار و شهرتی است که مستأجر طی مدت قرارداد برای محل تحت اجاره‌ی خود کسب کرده است.

نکته‌ی مهمی که در قانون سال ۱۳۵۶ وجود داشت آن است که برای ایجاد حق کسب و پیشه یا تجارت اماکن تجاری نیاز نبود در قرارداد چنین حقی درج شود؛ بلکه به محض اینکه قرارداد اجاره منعقد می‌شد، به صورت خودکار چنین حقی برای مستأجر لحاظ می‌شد.

سرقفلی به چه معنی است؟

سرقفلی در واقع همان حق کسب و پیشه مربوط به قانون سال ۱۳۵۶ است که با تغییراتی همراه شده است. این تغییرات به شرح زیر است:

سرقفلی بر خلاف حق کسب و پیشه یا تجارت به صورت خودکار قرارداد اجاره را تمدید نمی‌کند. بنابراین بعد از اتمام مدت قرارداد در صورتی که مستأجر با مالک به توافق نرسد، باید ملک را تخلیه کند.

حق سرقفلی بر خلاف حق کسب و پیشه یا تجارت به صورت خودکار ایجاد نمی‌شود، بلکه باید هنگام عقد قرارداد، مالک و مستأجر در این موضوع با هم توافق کنند. بنابراین در صورت عدم توافق در هنگام عقد قرارداد، عملاً مستأجر هنگام تخلیه نمی‌تواند ادعایی داشته باشد.